耐震基準を満たさない工場・倉庫でも売却できる？

2026年10月11日更新

「うちの工場は古い基準で建てられているから、売却できないのでは」と不安に思う方もいらっしゃいます。結論から言うと、耐震基準を満たしていない工場・倉庫であっても、売却すること自体は可能です。ただし、売却価格や買い手の見つかりやすさには影響することがあります。本記事では、新耐震基準と旧耐震基準の違いから、売却時に押さえておきたいポイントまでを解説します。古い工場・倉庫を所有されている経営者様・工場長様にとって、耐震性は気になりながらも後回しにしがちなテーマかもしれません。売却を具体的に考え始める前に、全体像を把握しておきましょう。

そもそも「耐震基準」とは:新耐震基準と旧耐震基準の違い

日本の建築基準法における耐震基準は、1981年(昭和56年)6月1日に大きく改正されました。この改正前の基準で建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」、改正後の基準で建築確認を受けた建物を「新耐震基準」と呼びます。一般的に、新耐震基準は「震度6強から7程度の大規模な地震でも倒壊・崩壊しないこと」を目標とし、旧耐震基準は「震度5強程度の地震で損傷しないこと」を基準としていたとされ、新耐震基準の方がより厳しい耐震性能を求める内容になっています。建築確認を受けた時期が1981年6月より前か後かで区分されるため、ご自身の工場・倉庫がどちらに該当するかは、建築確認済証や登記簿上の建築年月日から確認できます。なお、建築確認を受けた時期と、実際に建物が完成した時期は数か月から1年程度ずれることもあるため、正確に判断したい場合は、建築確認済証に記載された確認日を確認することをおすすめします。

工場・倉庫特有の構造と耐震性の関係

工場・倉庫は、住宅と異なり、大きな空間を確保するために鉄骨造が採用されることが多い建物です。鉄骨造は、木造や鉄筋コンクリート造とは異なる耐震上の特性を持っており、柱や梁の接合部の仕様、筋交いの有無などによって、同じ旧耐震基準の建物であっても耐震性能には差があります。また、増築を繰り返している工場や、天井クレーンなど重量のある設備を備えた建物は、構造への負荷も個別に評価する必要があります。「旧耐震基準だから一律に危険」というわけではなく、実際の構造や使用状況によって耐震性能は大きく異なる、という点を理解しておくことが大切です。

耐震基準を満たさない建物は「違法」ではない

旧耐震基準で建てられた建物は、現行の基準を満たしていないからといって、違法建築物というわけではありません。建築時点では適法に建てられた建物が、その後の法改正によって現行基準に合わなくなったものは「既存不適格建築物」と呼ばれ、そのまま使用し続けること自体は法律上認められています。ただし、一定規模以上の増改築を行う場合には、現行の基準への適合が求められることが一般的です。「古い基準の建物=違法な建物」ではない、という点はまず押さえておきたいポイントです。なお、不特定多数の人が利用する一定規模以上の大規模建築物(学校、病院、ホテルなど)については、「建築物の耐震改修の促進に関する法律」に基づき、耐震診断や耐震改修が努力義務・または義務とされているケースがあります。一般的な工場・倉庫がこの対象に含まれるかどうかは、建物の用途や規模、所在する自治体の条例によって異なるため、該当する可能性がある場合は、自治体の建築指導課に確認しておくと安心です。

結論:耐震基準を満たさなくても売却は可能

耐震基準は、新築時に適用される建築基準法上の規定であり、既存の建物を売買すること自体を制限するものではありません。そのため、旧耐震基準の工場・倉庫であっても、法律上、売却すること自体に問題はありません。実際に、旧耐震基準の建物が日常的に取引されているのが実情です。「耐震基準を満たしていないから売れない」と最初から諦める必要はありません。

ただし売却価格・条件に影響するケースがある

法律上は売却可能であっても、実務上はいくつかの影響が出ることがあります。1つ目は、買い手側の金融機関による融資審査です。金融機関によっては、旧耐震基準の建物に対する担保評価を慎重に行う傾向があり、買い手が融資を受けにくくなることで、結果的に買い手の母数が狭まることがあります。2つ目は、地震保険や火災保険の保険料です。耐震性能によって保険料が変わることがあり、買い手にとってのランニングコストに影響します。3つ目は、買い手自身の心理的な抵抗です。同じ条件であれば、新耐震基準の物件を選びたいと考える買い手が一定数いることも事実です。こうした事情から、旧耐震基準の物件は、新耐震基準の同条件の物件に比べて、売却価格が低めに評価される傾向があります。ただし、この影響の大きさは物件によって様々です。立地が良く、建物の構造がしっかりしている場合は、耐震性だけを理由に大きく価格が下がるとは限りません。逆に、老朽化が進み、耐震性能も低いことが明らかな場合は、解体費用や補強費用を見込んだ価格になりやすい、という傾向があります。

耐震診断で現状を把握する

「旧耐震基準で建てられた」という情報だけでは、実際にどの程度の耐震性能があるのかは分かりません。建物の構造形式や、これまでの改修履歴によって、実際の耐震性能は物件ごとに異なります。耐震診断を行うことで、現状の耐震性能を客観的な数値(構造耐震指標など)で把握することができます。診断の結果、現行基準に近い耐震性能が確認できれば、それ自体が売却時のアピール材料になります。逆に、耐震性能が低いことが分かった場合も、買い手に対して正確な情報を伝えられるという意味で、トラブル防止につながります。耐震診断は、建物の構造形式に応じて専門の診断方法が定められており、一般的な木造住宅とは異なる手法で評価されます。工場・倉庫のような鉄骨造の建物を診断できる建築士事務所や専門業者に依頼することが重要です。耐震診断には相応の費用と時間がかかるため、売却を具体的に検討する段階で、実施するかどうかを判断するとよいでしょう。

耐震補強してから売るべきか、現状のまま売るべきか

耐震性能を高めるために補強工事を行ってから売却する、という選択肢もあります。補強工事によって耐震性能が向上すれば、売却価格の向上や、買い手の広がりが期待できます。一方で、工場・倉庫のような大規模な建物の耐震補強には、相応の費用がかかります。補強費用をかけた分、売却価格が十分に上乗せされるとは限らないため、費用対効果を慎重に見極める必要があります。多くの場合、現状のまま売却し、買い手側で補強や建て替えを前提に活用してもらう方が、結果的にスムーズに進むケースも少なくありません。どちらが良いかは、物件の状態や市場の状況によって変わるため、専門業者に相談しながら判断することをおすすめします。目安としては、立地条件が良く、買い手候補が見込みやすい物件であれば補強による価値向上の効果を見込みやすく、老朽化が進み建て替え・解体が前提になりそうな物件であれば、補強費用をかけるメリットは小さくなる傾向があります。

買取なら耐震性の低い物件でも進めやすい理由

仲介で市場に広く公開する場合、融資審査や買い手の心理的なハードルから、耐震性の低い物件は買い手が見つかりにくくなる傾向があります。一方、工場・倉庫の買取を専門に行う業者は、取得後に解体して更地で活用する、あるいは耐震補強を前提に再生するといった計画のもとで査定するため、現状の耐震性能がそのまま売却の障壁になりにくいという特徴があります。「スピード重視なら買取が有利な理由」でも紹介した通り、老朽化や立地などの事情で仲介では評価されにくい物件こそ、買取という選択肢が力を発揮しやすい場面です。耐震性に不安がある物件の売却を検討する際は、買取も含めて相談してみることをおすすめします。また、買取業者は耐震診断の結果がなくても、現地確認のうえで概算の査定を行えることが多く、診断費用をかける前に、まず大まかな評価を知りたいという場合にも適しています。

仲介で売る場合の注意点

それでも仲介での売却を希望する場合は、耐震診断の結果や、旧耐震基準である旨を、あらかじめ買い手候補に正確に伝えることが重要です。不動産の売買契約では、売主には物件の状態について重要な事実を伝える義務があり、耐震性に関する情報を後から伝えると、契約後のトラブルに発展するリスクがあります。また、価格設定についても、同条件の新耐震基準の物件と同じ水準を期待するのではなく、耐震性の違いを踏まえた現実的な価格設定にすることで、スムーズな売却につながりやすくなります。なお、仲介を依頼する不動産会社によっては、旧耐震基準の事業用不動産を扱った実績が少なく、適切な価格設定や買い手への説明に不慣れな場合もあります。工場・倉庫のような事業用不動産、かつ耐震性に特徴のある物件の取り扱いに慣れた会社を選ぶことも、スムーズな売却につながるポイントです。

相談前に整理しておきたい情報

耐震性に関する相談をする際は、あらかじめ以下の情報を整理しておくと、その後のやり取りがスムーズになります。建築確認済証や登記簿に記載されている建築年月日、増改築の履歴、これまでに耐震診断を受けたことがあるかどうか、そして建物の構造(鉄骨造・鉄筋コンクリート造など、分かる範囲で構いません)です。これらの情報が完全に揃っていなくても相談は可能ですので、分かる範囲で伝えていただければ、提携業者側で必要な確認事項を整理しながら進めることができます。

よくある質問

Q. 自分の工場が新耐震基準か旧耐震基準か、どうやって調べればよいですか？
建築確認済証に記載されている確認日が1981年6月1日より前か後かで判断できます。確認済証が見当たらない場合は、建物の登記簿に記載されている新築年月日や、自治体の建築指導課で確認できることがあります。

Q. 耐震診断にはどれくらいの費用がかかりますか？
建物の規模や構造によって大きく異なるため、一概にはお伝えできません。耐震診断を行っている建築士事務所や専門業者に、個別に見積もりを取ることをおすすめします。

Q. 耐震基準を満たしていないことを隠して売却することはできますか？
おすすめしません。重要な事実を伝えずに売却すると、契約不適合責任を問われるなど、後々のトラブルにつながるリスクがあります。正直に状況を伝えたうえで、適切な価格・条件で売却することが望ましいです。

Q. 耐震基準と、以前の記事で紹介した土壌汚染などの事情は、扱いが似ていますか？
はい、近い面があります。どちらも、仲介では買い手が見つかりにくい事情がある場合、専門的な知見を持つ買取業者への相談が現実的な選択肢になりやすいという共通点があります。

Q. 耐震基準適合証明書とは何ですか？
既存の建物が現行の耐震基準に適合していることを証明する書類で、主に住宅の取引における税制優遇(登録免許税の軽減など)の文脈で使われることが多い制度です。事業用の工場・倉庫で直接活用できるかどうかは個別の制度要件によるため、必要であれば専門家に確認することをおすすめします。

Q. 新耐震基準の建物であれば、耐震性について何も心配しなくて良いですか？
新耐震基準は旧耐震基準より厳しい基準ですが、それ以降もたびたび建築基準法は改正されており、特に2000年(平成12年)にも木造建築物を中心に基準が強化されています。新耐震基準だからといって一律に安心というわけではなく、個々の建物の状態を確認することが大切です。

Q. 耐震診断の結果、大きな補強が必要だと分かった場合、売却は諦めるべきですか？
諦める必要はありません。補強が必要な物件であっても、その前提で評価してくれる買取業者や、価格面で折り合いをつけて購入を検討する買い手は存在します。診断結果が出た段階で、改めて専門業者に相談することをおすすめします。

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まとめ

耐震基準を満たしていない工場・倉庫であっても、売却すること自体は可能です。ただし、買い手の融資審査や心理的な抵抗から、売却価格や買い手の見つかりやすさに影響が出ることがあります。耐震診断で現状を把握したうえで、補強してから売るか、現状のまま売るかを検討し、仲介・買取それぞれの特性を踏まえて進め方を選ぶことが大切です。耐震性に不安のある物件の売却についても、まずはお気軽に無料相談フォームよりお問い合わせください。