物流倉庫の需要が高いエリアの特徴とは

倉庫の売却や賃貸を検討する際、「この立地は物流倉庫として需要があるのだろうか」と気になる方は多いのではないでしょうか。物流倉庫は住宅やオフィスと異なり、立地条件によって需要が大きく変わる不動産です。本記事では、物流倉庫の需要が高いとされるエリアに共通する特徴を整理して解説します。ご自身の物件がどのような強みを持っているかを把握するための参考にしてください。立地条件は一朝一夕に変えられるものではありませんが、自分の物件の強み・弱みを客観的に理解しておくことは、売却や賃貸を有利に進めるうえで大きな助けになります。

大消費地・大都市圏への近さ

物流倉庫の役割は、商品を保管し、必要なタイミングで小売店や消費者のもとへ届けることです。そのため、人口が多く消費が活発な大都市圏(首都圏、近畿圏、中京圏など)への近さは、需要を左右する最も基本的な要素になります。特に近年は、通販・ECの拡大により、消費地により近い場所から迅速に配送できる倉庫の重要性が高まっています。同じ倉庫スペックでも、大都市圏への距離が近いほど、配送スピードやコストの面で評価されやすい傾向があります。

高速道路インターチェンジ・幹線道路への近さ

物流倉庫にとって、トラックによる輸配送のしやすさは非常に重要です。高速道路のインターチェンジに近い、あるいは国道など大型車両が通行しやすい幹線道路に面していることは、物流適性を評価するうえで欠かせないポイントです。インターチェンジから離れていたり、住宅街を通らなければアクセスできなかったりする立地は、大型トラックの出入りに制約が生じやすく、需要面で不利になりがちです。逆に、インターチェンジから数分程度でアクセスできる立地は、物流事業者から特に好まれます。

環状道路沿いのエリアが近年注目される理由

首都圏で言えば圏央道(首都圏中央連絡自動車道)のように、都心を囲むように整備された環状道路の沿線エリアは、近年、大型物流施設の立地先として特に注目されています。環状道路は複数の放射状の高速道路と接続しているため、都心を経由せずに関東近郊の広いエリアへアクセスできる利便性があります。都心部に近い湾岸エリアは地価が高く、まとまった敷地の確保も難しいのに対し、環状道路沿いのエリアは比較的広い土地を確保しやすく、大型の物流施設開発が進みやすいという背景もあります。同様の傾向は、近畿圏や中京圏の環状道路・バイパス沿いでも見られます。

港湾・空港へのアクセス

輸出入を伴う物流を担う倉庫の場合、港湾や空港へのアクセスの良さも重要な要素になります。コンテナ貨物を扱う倉庫であれば主要港湾への近さが、航空貨物を扱う倉庫であれば空港への近さが、それぞれ評価されます。東京湾岸、大阪湾岸、名古屋港周辺など、港湾に近いエリアは、輸出入関連の物流拠点として一定の需要が見込まれます。ただし、こうしたエリアは地価・賃料水準が高くなりやすい傾向もあるため、内陸型の物流施設とは異なる特性を持つエリアとして考えるとよいでしょう。

労働力を確保しやすいエリアかどうか

物流倉庫の稼働には、仕分けや検品、フォークリフト作業など一定の人手が必要です。そのため、周辺で必要な労働力を確保しやすいかどうかも、物流事業者が立地を選ぶ際の重要な判断材料になります。最寄り駅からの距離、路線バスの運行状況、周辺の人口密度などが、労働力確保のしやすさに直結します。どれだけ道路アクセスが良くても、働き手を集めにくいエリアでは、物流施設としての評価が下がってしまうことがあります。特に大型のマルチテナント型施設では、数百人規模の従業員が働くケースもあり、最寄り駅からの送迎バスの運行が前提となることも少なくありません。周辺にどの程度の住宅地や労働人口があるか、通勤手段として何が想定できるかは、事業者が事前に必ず確認するポイントの一つです。

近隣への配慮が求められるケースもある

物流倉庫は、大型トラックの出入りや荷役作業に伴う音・振動が発生するため、周辺環境への配慮も欠かせない要素です。工業地域であっても、近くに住宅が密集している場合は、早朝・深夜の稼働時間や騒音について近隣から意見が出ることがあります。逆に、周辺に住宅が少なく、操業に伴う音や車両通行への配慮をあまり必要としない立地は、物流事業者にとって運用しやすい物件として評価されやすくなります。ご自身の物件が、大型車両の出入りに際してどの程度周辺への配慮が必要な立地かどうかも、需要を考えるうえでの判断材料の一つです。

用途地域(工業系地域)であることの重要性

都市計画法上の用途地域も、物流倉庫としての適性を左右する要素です。工業地域、準工業地域、工業専用地域など、倉庫や工場の立地が想定された用途地域であれば、大きな制約なく物流施設を建築・運営できます。一方、住居系の用途地域では、倉庫としての利用自体が制限されていたり、大型車両の出入りについて近隣への配慮がより強く求められたりすることがあります。ご自身の物件がどの用途地域に属しているかは、市区町村の都市計画課の窓口やホームページで確認できます。ただし、工業系の用途地域は、物流・製造業としての利用には適している一方で、買い手の対象が同業種に限られやすく、立地条件が良くても売却価格が期待したほど伸びないケースがあります。「需要があること」と「高く売れること」は必ずしもイコールではない、という点は押さえておくとよいでしょう。

EC市場の拡大がもたらす物流施設需要の変化

近年、通信販売・ECサイトの利用拡大に伴い、物流施設に対する需要の質も変化してきています。従来型の単一企業向け倉庫だけでなく、複数のテナントが入居する大型のマルチテナント型物流施設の開発が各地で進んでいます。また、即日配送・翌日配送への対応など、配送スピードへの要求が高まる中で、消費地により近いエリアの倉庫の価値が相対的に見直される傾向も見られます。こうした市場の変化は、今後の物流倉庫の需要動向を考えるうえで押さえておきたいポイントです。

自然災害リスク(ハザードマップ)も重要な判断材料

近年、物流事業者が倉庫の立地を選ぶ際、浸水想定区域や土砂災害警戒区域といった自然災害リスクを重視する傾向が強まっています。保管している在庫が水害等で被災すれば、事業への影響は甚大です。そのため、事業継続計画(BCP)の観点から、自治体が公表しているハザードマップで浸水リスクの低いエリアかどうかを確認したうえで、倉庫を選定する事業者が増えています。どれだけ立地条件や設備が良くても、浸水想定区域に該当する場合は、その点をマイナス材料として認識されることがあります。逆に、ハザードマップ上でリスクが低いことが明確な物件は、それ自体が一つの強みとしてアピールできます。ご自身の物件がどのような評価になるか、一度自治体のハザードマップで確認しておくとよいでしょう。

内陸型と湾岸型、それぞれの特徴

物流倉庫の立地は、大きく「内陸型」と「湾岸型」に分けて考えることができます。湾岸型は港湾に近く、輸出入貨物の取り扱いに強い一方、地価・賃料水準が高くなりやすく、まとまった敷地の確保も難しい傾向があります。一方、内陸型は湾岸エリアに比べて地価・賃料水準が抑えられ、広い敷地を確保しやすいというメリットがあります。特に、先述した圏央道沿いのような環状道路の内陸エリアは、都心への配送網を維持しながら、比較的取得しやすい条件で大型施設を構えられることから、近年の物流施設開発の中心的なエリアになっています。ご自身の物件がどちらのタイプに近いかによって、アピールすべきポイントも変わってきます。

代表的な物流集積エリアの例

あくまで一般的な傾向としての例ですが、首都圏では圏央道沿いの埼玉県東部・神奈川県北部、東京湾岸の千葉県西部エリアなどが、大型物流施設の集積地として知られています。近畿圏では大阪湾岸エリアや阪神高速道路沿いのエリア、中京圏では名古屋港周辺や東名阪自動車道沿いのエリアなどが、同様に物流施設の立地先として注目されてきました。こうしたエリアに共通するのは、ここまで紹介してきた「幹線道路・高速道路へのアクセス」「大消費地への近さ」「まとまった敷地を確保しやすいこと」といった条件を満たしている点です。ご自身の物件が、こうした主要エリアに近い、あるいは同様の条件を満たしているかどうかは、需要を見極める一つの目安になります。なお、こうした主要エリアから離れた地方であっても、バイパス道路の開通や工業団地の造成など、インフラ整備の進展によって、新たに物流適性が見直されるエリアも各地に存在します。「主要な集積エリアから外れているから需要が無い」と一概に判断せず、周辺のインフラ整備状況もあわせて確認しておくとよいでしょう。

賃料・売却価格水準との関係

需要が高いエリアほど、当然ながら賃料や売却価格の水準も高くなる傾向があります。ただし、これは必ずしも「高ければ良い」という単純な話ではありません。取得や賃借にかかるコストが高いエリアでは、物流事業者側も慎重に採算を検討するため、好条件のエリアであっても、必ずしも希望通りの価格ですぐに決まるとは限りません。逆に、地価水準が手頃なエリアであっても、道路アクセスや敷地の使い勝手が良ければ、コストパフォーマンスを重視する事業者から関心を持たれることがあります。エリアの人気度だけでなく、物件ごとの個別条件も含めて総合的に評価されるという点は理解しておくとよいでしょう。また、同じエリア内であっても、道路への接道状況や敷地の形状(整形地か不整形地か)、隣地との境界の明確さといった個別要因によって評価が変わることもあります。エリア単位の相場感はあくまで目安として捉え、最終的な評価は個別の物件確認を通じて確認することをおすすめします。

BTS型とマルチテナント型という分類もある

物流施設は、開発・運営の形態によって「BTS型(Build To Suit、特定の事業者専用に建てられる施設)」と「マルチテナント型(複数の事業者が入居する汎用施設)」に分類されることがあります。BTS型は特定の物流事業者のニーズに合わせて設計されるため、その事業者が撤退した場合の転用性という観点では制約が生じることがあります。一方、マルチテナント型は汎用性の高い仕様で設計されることが多く、テナントの入れ替わりにも対応しやすいという特徴があります。既存の倉庫を売却・賃貸する場合、こうした分類そのものを意識する必要は必ずしもありませんが、「どのような事業者に使ってもらいやすい仕様か」という視点は、物件の見せ方を考えるうえで参考になります。

設備仕様(バース数・天井高・床荷重)も評価に影響する

立地条件に加えて、倉庫そのものの設備仕様も需要を左右する要素です。代表的なものとして、トラックが荷物の積み下ろしを行うトラックバースの数、フォークリフトでの作業や自動化設備の導入を見据えた天井高、重量物を保管する際に重要になる床荷重(床の耐荷重)などが挙げられます。近年の大型物流施設では、複数のトラックが同時に荷役作業を行えるよう、バースを多く確保した設計が主流になりつつあります。一方、既存の倉庫であっても、こうした設備面の特徴を整理して伝えることで、立地条件だけでは伝わらない強みをアピールできる場合があります。ご自身の倉庫の設備仕様がどのようなものか、あらためて整理しておくとよいでしょう。

立地条件が万全でなくても需要が見込めるケース

ここまで紹介してきたような好条件が揃っていなくても、需要が見込めないというわけではありません。例えば、地域の製造業・卸売業が近隣に多いエリアであれば、大規模な広域配送拠点としてではなく、地域内の在庫拠点・中継拠点としての需要が見込めることがあります。また、近年は個人・小規模事業者向けのトランクルーム・レンタル収納スペースとしての活用需要も広がっており、立地や規模によってはこうした転用も選択肢になり得ます。「うちの立地は物流の主要エリアではないから」と最初から諦めてしまう前に、物件の状況に応じた活用方法がないか、専門業者に相談してみることをおすすめします。

よくある質問

Q. うちの倉庫は環状道路や港湾から離れていますが、需要はありませんか？
そうとは限りません。近隣エリアの製造業・卸売業向けの需要や、地域内配送の拠点としての需要など、立地によって異なる形のニーズがあります。まずは物件の状況を確認したうえでの提案を受けることをおすすめします。

Q. 倉庫の広さや天井高も需要に影響しますか？
はい、影響します。近年の物流施設は天井高のある大型施設が好まれる傾向がありますが、小規模な倉庫にも地域密着型の需要があります。規模に応じた使い道を提案してもらえる業者に相談すると良いでしょう。

Q. 用途地域は自分では確認できますか？
市区町村の都市計画課の窓口やホームページで、都市計画図や用途地域の情報を確認できます。不明な場合は、役所に直接問い合わせることも可能です。

Q. ハザードマップで浸水リスクがあると分かった場合、売却・賃貸は難しくなりますか？
マイナス材料にはなり得ますが、それだけで売却・賃貸ができなくなるわけではありません。想定される浸水深や、盛土・かさ上げの有無など、物件ごとの実情によって評価は変わります。まずは実際の状況を確認してもらうことをおすすめします。

相談前に整理しておきたい情報

物流倉庫としての需要を具体的に相談する際は、あらかじめ以下の情報を整理しておくとスムーズです。最寄りの高速道路インターチェンジまでの距離、物件の延床面積・土地面積、トラックバースの有無や数、天井高、床荷重、そして都市計画法上の用途地域です。これらの情報が分かる範囲で構いませんので、あわせて所在地や物件の現況も伝えていただければ、提携業者側で具体的な評価をしやすくなります。

ご自身の倉庫がこうした条件に当てはまるか気になったら

ここまで紹介した特徴に当てはまる項目が多いほど、物流倉庫としての需要が見込みやすいと言えます。とはいえ、実際の評価は個々の物件の状態や周辺環境によって細かく変わるものです。「うちの倉庫はどうなんだろう」と気になった場合は、自己判断だけで結論を出さず、実際に物件を見てもらったうえで具体的な評価を確認することをおすすめします。当サイトでは、倉庫・工場の売却(買取)・賃貸に強い提携業者の中から、ご相談内容に最適な1社を無料でご紹介しています。

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まとめ

物流倉庫の需要が高いエリアには、大消費地への近さ、高速道路インターチェンジや環状道路へのアクセス、労働力の確保のしやすさ、工業系の用途地域であることなど、いくつかの共通した特徴があります。ご自身の物件がこれらの条件にどの程度当てはまるかを把握しておくことは、売却や賃貸の方針を検討するうえで役立ちます。物件の具体的な評価が気になる方は、まずはお気軽に無料相談フォームよりお問い合わせください。