冷蔵・冷凍倉庫は売却できる？設備の扱いと注意点

食品の保管や流通に使われてきた冷蔵倉庫・冷凍倉庫。事業の縮小や廃業、移転をきっかけに売却を考えたとき、「特殊な倉庫だから買い手がつかないのではないか」「冷凍機や断熱パネルはどうすればいいのか」と迷う方も多いのではないでしょうか。

結論からいえば、冷蔵・冷凍倉庫も売却することは可能です。食品物流の需要を背景に、冷蔵・冷凍倉庫を探している事業者もいます。ただし、普通の倉庫とは違い、冷凍設備の状態や冷媒の種類、法律にもとづく手続きなど、売却の前に確認しておくべき点が多くあります。本記事では、冷蔵・冷凍倉庫の売却の考え方、主な買主、評価に影響するポイント、設備の扱い、必要な手続き、売却の流れまでを分かりやすく解説します。あわせて、「動くと聞いていた設備が動かない」という、機械買取の現場で実際によく見られる食い違いもご紹介します。

冷蔵・冷凍倉庫と普通の倉庫の違い

冷蔵・冷凍倉庫は、倉庫の中を低い温度に保つための設備を備えた倉庫です。建物の中には、熱を通しにくい断熱パネルで囲まれた保管室があり、冷凍機やクーラーで温度を下げています。床は、冷気によって地面が凍って持ち上がる「凍上」を防ぐための工夫がされていることが多く、出入口には冷気を逃がしにくい防熱扉や、荷物の積み下ろしの際に外気が入りにくい前室などが設けられていることもあります。

こうした設備は、普通の倉庫にはない価値を生む一方で、維持や更新にお金がかかります。また、冷蔵・冷凍倉庫として使い続けるのか、普通の倉庫などに用途を変えるのかによって、建物の評価も大きく変わります。売却を考えるときは、「冷蔵・冷凍倉庫として売るのか」「建物や土地として売るのか」という視点を持っておくことが大切です。

倉庫業の「冷蔵倉庫」とは

他人の荷物を預かって保管する倉庫業を営むには、倉庫業法にもとづく登録が必要です。倉庫業法では、冷蔵倉庫は、保管温度を常に10度以下に保つことができる倉庫として扱われ、温度計の設置など、冷蔵倉庫ならではの施設や設備の基準が定められています。買主が営業倉庫として使う場合は、買主自身が登録を受ける必要があるため、建物や設備がこうした基準を満たせるかどうかが、買主にとって重要な判断材料になります。

冷蔵・冷凍倉庫の主な買主

冷蔵・冷凍倉庫として使いたい事業者

冷凍食品や生鮮食品を扱う物流会社、食品メーカー、卸売業者などです。冷蔵・冷凍倉庫を新しく建てるには時間も費用もかかるため、すぐに使える既存の倉庫を探している事業者もいます。立地がよく、設備が使える状態であれば、冷蔵・冷凍倉庫としての価値を評価してもらいやすくなります。

別の用途に使いたい事業者

冷凍設備は使わず、普通の倉庫や工場、作業場として使いたい事業者です。この場合、断熱パネルや冷凍設備は不要になるため、撤去の費用を差し引いて考えられることになります。

土地として活用したい事業者・買取業者

建物が古く、そのまま使うのが難しい場合は、建物を解体して土地として活用したい事業者や、不動産の買取業者が買主になることもあります。買取業者であれば、設備が残ったままの状態でも買い取ってもらえる場合があります。買取と仲介の違いについては、工場・倉庫を「買取」と「仲介」で売る違いとは？で詳しく解説しています。

評価に影響する主なポイント

立地とアクセス

冷蔵・冷凍倉庫は食品の流通に使われることが多いため、消費地や生産地との距離、高速道路のインターチェンジへのアクセス、大型の冷凍車が出入りできる道路の幅などが重視されます。物流倉庫として需要が高いエリアの特徴については、物流倉庫の需要が高いエリアの特徴とはもご覧ください。

温度帯と保管能力

冷蔵(チルド)なのか、冷凍なのか、どのくらいの低温まで下げられるのかによって、保管できる品物が変わり、探している買主も変わります。保管室の広さや天井の高さ、ラックの有無なども評価に関わります。

冷凍設備の年式と冷媒の種類

特に重要なのが、冷凍機の年式と、使っている冷媒の種類です。古い冷凍設備では、R22などの特定フロンが使われていることがあります。R22はすでに国内での生産が終わっており、修理や冷媒の補充が難しくなっていくため、買主にとっては近い将来の設備の入れ替えが前提になります。また、代替フロンについても段階的に削減が進められています。冷媒の種類によって設備の入れ替えの必要性や時期が変わるため、買主は強い関心を持ちます。

建物・断熱パネル・床の状態

断熱パネルの傷みや結露、カビ、床の凍上によるひび割れや盛り上がり、屋根や外壁の劣化なども確認されます。断熱性能が落ちていると電気代がかさみ、冷却の効率も下がるため、買主にとっては大きな判断材料になります。

電気の容量

冷凍設備は多くの電気を使うため、受変電設備(キュービクル)の容量や状態も重要です。冷蔵・冷凍倉庫として使い続ける場合も、別の用途で工場などとして使う場合も、十分な電気の容量があることは評価につながりやすいポイントです。

荷物の積み下ろしの設備

冷蔵・冷凍倉庫では、荷物の積み下ろしの間に品物の温度が上がらないようにすることが大切です。そのため、トラックを横付けできる高床のホームや、トラックの荷台と建物のすき間をふさぐドックシェルター、温度を管理できる荷さばき場があるかどうかも、買主が確認するポイントになります。トラックを何台同時に着けられるか、大型車が敷地の中で向きを変えられるかなども、物流の拠点として使う場合には重視されます。

停電への備え

停電で冷凍設備が止まると、保管している品物が傷んでしまうおそれがあります。非常用の発電機など、停電に備えた設備があるかどうかも、冷蔵・冷凍倉庫として使いたい買主にとっては関心の高い点です。設備がある場合は、点検の記録もあわせて用意しておきましょう。

冷凍設備・断熱パネルの扱い

冷蔵・冷凍倉庫を売却するときは、冷凍機やクーラー、断熱パネル、防熱扉などの設備を、建物と一緒に引き渡すのか、売主が撤去してから引き渡すのかを決める必要があります。

設備ごと引き渡す場合

冷蔵・冷凍倉庫として使いたい買主であれば、設備ごと引き渡すのが一般的です。その場合は、どの設備を引き渡すのかを「付帯設備表」などにまとめ、それぞれの設備が動くのかどうか、故障や不具合はないかを、できるだけ正確に伝えることが大切です。長く止めていた設備は、動作を確認していなければ「動作未確認」と書面に残しておきましょう。売却後に設備の不具合が見つかった場合の責任については、工場・倉庫の売却後に欠陥が見つかったら？契約不適合責任の基本で解説しています。

設備を撤去する場合

別の用途で使いたい買主や、建物を解体する場合は、冷凍設備や断熱パネルを撤去する必要があります。断熱パネルは量が多く、処分にも費用がかかります。また、フロン類を使った冷凍設備を廃棄するときは、フロン排出抑制法にもとづき、登録を受けた業者にフロン類の回収を依頼しなければなりません。撤去や解体を誰が、いつ、誰の費用で行うのかを、契約の前に決めておきましょう。売却にかかる費用の全体像は、工場・倉庫の売却にかかる費用の内訳で解説しています。

リースの設備に注意

冷凍機などの設備の中には、リース契約で使っているものもあります。リースの設備は、使っている会社のものではなくリース会社のものなので、勝手に売却することはできません。どの設備が自社で買ったもので、どの設備がリースなのか、リース契約が終わっているのかを、契約書で確認しておきましょう。

別の用途に変えて売る場合の注意点

冷蔵・冷凍倉庫として使いたい買主が見つからない場合は、普通の倉庫や工場、作業場などとして使える状態にして売却することも考えられます。ただし、冷蔵・冷凍倉庫ならではの造りが、別の用途ではかえって使いにくさにつながることもあるため、次の点に注意が必要です。

断熱パネルの撤去と建物の状態

保管室を囲む断熱パネルを撤去すると、広い空間が使えるようになりますが、撤去と処分には相応の費用がかかります。また、パネルを外してみて初めて、内側の壁や柱の傷み、結露によるさびなどが見つかることもあります。撤去を売主が行うのか、買主が行うのか、撤去後に見つかった不具合をどう扱うのかを、あらかじめ決めておきましょう。

床の造り

冷凍倉庫の床は、地面の凍結を防ぐために、床下に通気のための管を通したり、ヒーターを設けたりしていることがあります。冷凍設備を止めて別の用途に使う場合は、こうした設備の扱いも確認が必要です。また、重い機械を置く工場として使う場合は、床の強さが十分かどうかも買主が確認するポイントになります。

窓・換気・天井の高さ

冷蔵・冷凍倉庫は、冷気を逃がさないために窓が少なく、換気の設備も最小限になっていることが多い建物です。人が長く作業する工場や作業場として使う場合は、換気や採光、空調などの設備を追加する必要が出てくることがあります。また、用途を変える場合は、建築基準法や消防法などの基準を満たせるかどうかも確認が必要です。

空いたままにしておく場合の注意

売却の方針が決まるまで、冷蔵・冷凍倉庫を空けたままにしておくこともあるでしょう。ただし、冷凍設備を止めたまま長く放置すると、結露やカビで断熱パネルや保管室が傷んだり、冷凍設備が劣化して再び動かせなくなったりするおそれがあります。設備を動かさなくても、受変電設備の点検や電気の基本料金、固定資産税などの費用はかかり続けます。冷蔵・冷凍倉庫として売却したいのであれば、設備の状態が保たれているうちに、早めに相談を始めることをおすすめします。

売却の前に確認したい法律上の手続き

フロン排出抑制法の点検記録

フロン類を使った業務用の冷凍・冷蔵機器の所有者などには、フロン排出抑制法にもとづいて、機器の点検と記録の保存が義務づけられています。すべての機器について3か月に1回以上の簡易点検が必要で、圧縮機の出力が7.5kW以上の冷凍・冷蔵機器は、1年に1回以上、専門の知識を持つ人による定期点検も必要です。点検や修理、冷媒の補充の記録は、機器を廃棄するまで保存しておく必要があります。設備ごと売却する場合、これらの記録は設備の状態を示す大切な資料になるため、そろえておきましょう。

高圧ガス保安法の手続き

一定の規模以上の冷凍設備は、高圧ガス保安法にもとづく許可や届出の対象になっています。設備ごと倉庫を売却して所有者が変わる場合は、買主による承継の届出が必要になるほか、設備の規模や冷媒の種類、譲渡の方法によっては、買主があらためて許可を受けなければならないこともあります。反対に、設備の使用をやめる場合には、廃止の届出が必要です。手続きの窓口は都道府県や消防本部など地域によって異なるため、早めに確認しておきましょう。

倉庫業や食品関係の許可

売主が倉庫業の登録を受けて営業倉庫として使っていた場合や、食品関係の営業の届出・許可を受けていた場合は、事業をやめるときの手続きも必要になります。これらの登録や許可は、建物を売却しても買主にそのまま引き継がれるわけではなく、買主が使うためには、買主自身が手続きを行う必要があります。

売却の流れ

1. 設備と書類の確認

まず、冷凍設備の年式、冷媒の種類、点検や修理の記録、リース契約の有無、建物の図面や確認済証などの書類をそろえます。設備が動く状態かどうかも確認しておきましょう。

2. 売り方の方針を決める

冷蔵・冷凍倉庫として売るのか、設備を撤去して普通の倉庫や工場として売るのか、建物を解体して土地として売るのかを、専門業者と相談しながら決めます。設備の状態や立地によって、どの売り方が合っているかは変わります。

3. 買主との条件交渉

買主が見つかったら、価格のほか、引き渡す設備の範囲、設備の不具合への対応、撤去や解体の費用負担、引き渡しの時期などを話し合います。冷蔵・冷凍倉庫の場合は、設備の扱いについての取り決めが特に重要です。

4. 契約・手続き・引き渡し

売買契約を結んだら、引き渡しに向けて、高圧ガス保安法などの必要な手続きや、残っている在庫・荷物の搬出、撤去工事などを進めます。中に保管している荷物がある場合は、搬出先の確保にも時間がかかるため、早めに計画を立てましょう。

よくある質問

Q. 古い冷凍設備のままでも売却できますか？
売却することは可能です。ただし、古い冷媒を使った設備は、近い将来の入れ替えが前提となるため、その費用を見込んで評価されることがあります。設備の年式や冷媒の種類を確認したうえで、売り方を検討しましょう。

Q. 冷凍設備は撤去してから売ったほうがよいですか？
冷蔵・冷凍倉庫として使いたい買主にとっては、設備が残っていることが価値になります。一方、別の用途で使いたい買主にとっては、撤去の費用がかかります。どちらがよいかは買主によって変わるため、撤去する前に専門業者に相談することをおすすめします。

Q. 冷蔵・冷凍倉庫として賃貸に出すこともできますか？
可能です。借りたいという事業者がいれば、売却ではなく賃貸に出すという選択肢もあります。ただし、設備の維持や修理の費用をどちらが負担するのかを、契約で決めておく必要があります。売却と賃貸の比べ方は、工場・倉庫の「売却」と「賃貸」、どちらが得か徹底比較をご覧ください。

Q. 冷凍設備の点検記録が残っていない場合はどうなりますか？
点検記録は法律で保存が求められているものであり、設備の状態を示す資料にもなるため、残っていないと買主の不安につながることがあります。点検を行っていた業者に記録が残っていないか、問い合わせてみましょう。

Q. 冷凍設備にR22が使われているか、どうすれば分かりますか？
冷凍機の本体に貼られている銘板(製品の情報が書かれた表示)に、冷媒の種類が記載されていることが一般的です。分からない場合は、点検や修理を依頼していた業者に確認してみましょう。冷媒の種類は、買主が設備の入れ替えの必要性を判断するうえで重要な情報です。

Q. 倉庫の中に在庫や荷物が残っていても売却の相談はできますか？
ご相談は可能です。ただし、引き渡しまでには在庫や荷物を搬出する必要があります。冷凍・冷蔵の品物は移し替え先の確保に時間がかかることもあるため、売却の時期とあわせて早めに計画を立てましょう。

Q. 冷蔵・冷凍倉庫の売却も相談できますか？
はい。倉庫・工場買取センターでは、冷蔵・冷凍倉庫を含む工場・倉庫の売却や賃貸のご相談を、工場・倉庫の取引に強い提携先の専門業者にお繋ぎしています。設備の状態が分からない場合でも、お気軽にご相談ください。

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まとめ

冷蔵・冷凍倉庫も売却することは可能です。冷蔵・冷凍倉庫として使いたい事業者、別の用途で使いたい事業者、土地として活用したい事業者など、物件の状態によって買主は変わります。評価には、立地、温度帯、冷凍設備の年式と冷媒の種類、建物や断熱パネルの状態、電気の容量などが影響します。売却の前には、設備の動作やリースの状況、フロン排出抑制法の点検記録を確認し、設備を引き渡すのか撤去するのかを決めておきましょう。高圧ガス保安法などの手続きも必要になることがあります。手続きの詳細は、所管の行政窓口や専門家にご確認ください。冷蔵・冷凍倉庫の売却をお考えの方は、まずはお気軽に無料相談フォームよりお問い合わせください。