賃貸工場・倉庫を退去するときの原状回復｜範囲・費用・スケジュールを解説

借りている工場や倉庫から退去するとき、多くの経営者の方が頭を悩ませるのが「原状回復」です。機械を据え付けるために床にあけたアンカーボルトの穴、増設した動力の配線、後から設けた事務所や中二階など、長く操業してきた工場ほど、元に戻すべきものは多くなります。費用が想定より大きくなったり、退去の期限に工事が間に合わなかったりすると、移転や廃業の計画そのものに影響しかねません。

本記事では、賃貸工場・倉庫を退去するときの原状回復について、法律上の基本的な考え方、工場・倉庫で対象になりやすい箇所、費用を左右する要素、退去までのスケジュール、費用やトラブルを抑えるポイントまでを分かりやすく解説します。あわせて、退去の期限に追われて機械を急いで手放すことになりやすいという、機械買取の現場で実際によく見られる状況もご紹介します。

原状回復とは何か

原状回復とは、賃貸借契約が終わったときに、借りていた建物を借主が元の状態に戻して返すことをいいます。民法では、借主は、借りた後に建物に生じた損傷を元に戻す義務を負うと定められています。ただし、通常の使い方をしていても生じる損耗や、年数がたつことによる劣化(経年変化)は、原状回復の対象から除かれています。また、借主に責任のない理由で生じた損傷も対象外です。

あわせて、借主が借りた後に建物に取り付けた物については、契約が終わったときに取り外して撤去する義務があります(取り外せない物や、取り外すのに過分な費用がかかる物は除かれます)。工場であれば、借主が据え付けた機械や設備、増設した配管や配線などがこれにあたります。

工場・倉庫では「契約書の特約」が重要になる

民法のルールはあくまで基本であり、実際の原状回復の範囲は、賃貸借契約書の特約によって決まることが多くなります。工場・倉庫などの事業用の賃貸借では、通常の使用による損耗や経年変化まで含めて借主が負担する特約や、建物の内装や設備をすべて撤去して、骨組みだけの状態に戻して返す「スケルトン返し」の特約が付いていることも少なくありません。

通常の損耗まで借主に負担させる特約について、最高裁判所は、借主が負担する範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で説明されて借主がそれを明確に認識し合意していることが必要だと判断しています(平成17年12月16日判決)。この判決は住宅の賃貸借の事案ですが、特約の内容をあいまいにしたままでは借主に負担を求めにくいという考え方は、事業用の賃貸借でも参考にされます。一方で、事業者同士の契約には消費者を保護する法律が適用されないため、住宅に比べて、借主に負担の大きい特約も有効とされやすい点に注意が必要です。住宅向けに国が定めた原状回復のガイドラインも、そのまま工場・倉庫に当てはまるわけではありません。

入居したときの状態を確認する

「元の状態」がどのような状態なのかも、確認すべき大切な点です。何もない状態の建物を借りた場合と、前の借主の設備や内装が残ったままの状態で借りた「居抜き」の場合では、戻すべき状態が変わります。居抜きで入居した場合でも、契約によっては、前の借主が設けた設備まで撤去して返すよう求められることがあります。入居時の契約書、図面、写真などを探し、入居したときにどのような状態だったのかを確認しておきましょう。

工場・倉庫で原状回復の対象になりやすいもの

機械・設備の撤去

借主が持ち込んだ機械や設備は、退去までにすべて撤去するのが基本です。工作機械やプレス機などの重量物は、専門の業者による解体や搬出が必要になることもあります。撤去の段取りは、原状回復工事の中でも最初に進めなければならない作業です。

床のアンカーボルト・穴・機械の基礎

機械を固定するためのアンカーボルトの切断や穴の補修、機械を据え付けるために打った基礎のコンクリートの撤去、床に設けたピットの埋め戻しなどです。床の工事は範囲が広くなりやすく、費用にも大きく影響します。アンカーボルトの撤去と床の補修については、姉妹サイト「機械買取センター」のアンカーボルト撤去と床の原状回復で詳しく解説しています。

電気・配管・空調などの設備

機械を動かすために増設した動力の配線や分電盤、受変電設備(キュービクル)、エアーや冷却水の配管、排気のダクト、集じん機、空調などです。どこまでが入居時からあった設備で、どこからが借主が増設したものかによって、撤去の範囲が変わります。電気設備の工事は資格を持つ業者に依頼する必要があります。

クレーン・間仕切り・中二階などの造作

後から設置した天井クレーンやホイスト、事務所や休憩室の間仕切り、中二階、棚などです。建物と一体になっているものも多く、撤去すると建物側の補修が必要になることもあります。

床や壁の汚れ・残置物

長年の操業による床の油汚れや塗料の付着、壁の汚れ、工場内に残った材料や部品、廃棄物なども対象になります。事業活動で出た廃棄物は、家庭ごみとは違い、許可を持つ業者に処理を委託するなど、法律に沿った処分が必要です。

有害物質を扱っていた場合の手続き

水質汚濁防止法の対象となる特定施設を使っていた場合は、施設の使用を廃止した日から30日以内に、都道府県知事への届出が必要です。また、特定の有害物質を使っていた施設を廃止した場合には、土地の所有者などに土壌汚染対策法にもとづく調査の義務が生じることがあります。貸主とも関わる手続きのため、早めに確認しておきましょう。

原状回復の費用を左右する要素

原状回復の費用は物件によって大きく異なり、一概にいくらとはいえません。費用を左右する主な要素としては、工場の面積、撤去する機械や設備の台数と重さ、床の工事の範囲、建物への出入りのしやすさ、廃棄物の量、有害物質の有無、工事にかけられる期間などがあります。

特に注意したいのは、工事にかけられる期間です。退去の期限が迫ってから工事を依頼すると、業者の都合に合わせられず、費用が高くなったり、そもそも期限に間に合わなかったりすることがあります。また、契約によっては、原状回復の工事を貸主が指定する業者に依頼することが定められている場合もあります。その場合は、早めに見積もりを取り、内容に疑問があれば貸主と相談しましょう。

見積もりを見るときのポイント

原状回復の見積もりを受け取ったら、まず、工事の項目ごとに、範囲や数量、単価が書かれているかを確認しましょう。「原状回復工事一式」とだけ書かれた見積もりでは、どこまでの工事が含まれているのか分かりません。床の補修であれば、穴の補修だけなのか、床全体の塗り直しまで含むのか。設備の撤去であれば、どの配線や配管までを撤去するのか。こうした点を具体的に確認することが大切です。

あわせて、廃棄物の処分費、重量物の搬出に使う重機やクレーンの費用、夜間や休日の作業の割増し、現場の管理費などが含まれているかも確認します。見積もりに含まれていない作業が後から追加されると、最終的な費用が大きく膨らむことがあります。複数の業者に見積もりを依頼する場合は、同じ範囲・同じ条件で依頼しないと、金額を正しく比べられない点にも注意しましょう。

貸主と意見が食い違いやすいポイント

入居前からあった設備の劣化

入居したときからあった照明や空調、シャッター、トイレなどの設備が、年数がたって傷んでいる場合、その修理を借主が負担するのかどうかで意見が分かれることがあります。民法の考え方では、経年変化は原状回復の対象外ですが、特約で借主の負担とされていることもあります。入居時からあった設備なのか、借主が設けた設備なのかを、図面や写真で示せるようにしておきましょう。

撤去せずに残してほしいと言われた設備

借主が設けた設備でも、貸主から「次の借主にも使ってもらえるので残してほしい」と言われることがあります。撤去の費用がかからない点では借主にとっても助かりますが、残した設備の所有者がどちらになるのか、残した後に故障した場合の責任を誰が負うのかを、書面で取り決めておくことが大切です。口頭の約束だけで残すと、後から「撤去するはずだった」と言われるおそれがあります。

工事の仕上がりの程度

床の補修を部分的に行うのか、床全体を塗り直すのか、壁の汚れを清掃で済ませるのか、張り替えるのかなど、工事の仕上がりの程度によって費用は大きく変わります。「元の状態」とはどの程度なのかを、工事の前に貸主と具体的に確認しておきましょう。

退去までのスケジュール

1. 契約書を確認する(退去の半年以上前が目安)

まず、賃貸借契約書で、解約の予告期間、原状回復の範囲、スケルトン返しの有無、貸主指定の業者の有無、明け渡しが遅れた場合の取り決めを確認します。事業用の賃貸借では、数か月前までに解約を予告するよう定められていることが多く、予告が遅れると、その分の賃料を負担することになります。定期借家契約の場合は、契約期間の満了で契約が終わり、更新されない点にも注意が必要です。

2. 貸主と原状回復の範囲を確認する

貸主や管理会社に現地を見てもらい、どこまで元に戻す必要があるのかを確認します。入居時の状態についての認識が貸主と食い違うこともあるため、図面や写真を用意しておくと話が進めやすくなります。決まった内容は、書面やメールで残しておきましょう。

3. 機械・設備の行き先を決める

移転先へ持っていく機械、売却する機械、処分する機械を分け、売却や移設の手配を進めます。機械の撤去が終わらないと、床や設備の工事に進めないため、ここが全体の日程を左右します。

4. 原状回復工事を見積もり、発注する

工事の範囲が決まったら、業者に見積もりを依頼します。貸主指定の業者でなければ、複数の業者から見積もりを取って比べるのが基本です。行政への届出が必要な設備がある場合は、その手続きもこの段階で確認します。

5. 工事・立ち会い・明け渡し

工事が終わったら、貸主と一緒に現地を確認し、問題がなければ鍵を返して明け渡しとなります。敷金は、明け渡しが終わった後に、未払いの賃料や原状回復の費用などを差し引いた残りが返されます。精算の内容に疑問があれば、内訳を出してもらい確認しましょう。

費用やトラブルを抑えるためのポイント

機械はまとめて売却する

機械の搬出や運搬にかかる費用は、台数にかかわらず発生する部分が大きいため、工場に残った機械は、1台ずつ処分するよりもまとめて売却したほうが負担を抑えられます。単体では値段がつきにくい機械でも、ほかの機械と一緒であれば引き取ってもらえることがあります。処分にお金を払うはずだった機械が売却できれば、原状回復の費用の一部を補うこともできます。

次の借主への引き継ぎを相談する

退去する工場の設備や内装を、次の借主がそのまま使いたいと考えることもあります。貸主の承諾が得られれば、撤去せずに引き継ぐことで、原状回復の費用を減らせる可能性があります。なお、借地借家法には、貸主の同意を得て取り付けた造作を、契約の終了時に時価で買い取るよう貸主に求められる「造作買取請求権」がありますが、この権利は特約で排除することが認められており、事業用の契約では排除されていることが多くなっています。

明け渡しの期限を守る

明け渡しが遅れると、遅れた期間の賃料に相当する損害金を請求されるのが一般的で、契約によっては賃料の倍額などと定められていることもあります。工事の日程には余裕を持たせ、間に合わないおそれがあれば、早めに貸主に相談しましょう。

記録を残す

退去時の立ち会いの前後で、工場の内部の写真を撮っておきましょう。貸主とのやりとりや、合意した工事の範囲も書面で残しておくと、敷金の精算で意見が食い違ったときに役立ちます。

退去をきっかけに考えたいこと

賃貸工場の退去は、移転や事業の縮小、廃業などをきっかけに起こることが多く、次の拠点をどうするかと一緒に考える必要があります。移転先として工場や倉庫を借りるのか、購入するのかによって、資金計画も大きく変わります。また、借りている工場とは別に自社で所有する工場や倉庫がある場合は、あわせて売却や賃貸を検討するのもひとつの方法です。売却と賃貸の比べ方は、工場・倉庫の「売却」と「賃貸」、どちらが得か徹底比較で解説しています。

なお、借りているのが建物ではなく土地で、その上に自社で工場を建てている場合は、建物の扱いや借地権の売却など、考えるべきことが変わります。借地の場合は、借地に建つ工場・倉庫は売却できる？をご覧ください。

よくある質問

Q. 通常の使用でできた床の傷や汚れも、直さなければいけませんか？
民法では、通常の使用による損耗や経年変化は原状回復の対象外とされています。ただし、工場・倉庫などの事業用の賃貸借では、これらも借主が負担する特約が付いていることが多いため、まずは契約書の内容を確認してください。

Q. スケルトン返しとは、どのような状態ですか？
一般的には、借主が設けた内装や設備をすべて撤去し、建物の骨組みだけの状態に戻して返すことをいいます。どこまで撤去するかは契約や物件によって異なるため、貸主と具体的に確認しておくことが大切です。

Q. 原状回復の工事は、どのくらい前から準備すればよいですか？
解約の予告期間や工場の規模によって異なりますが、機械の撤去から工事まで含めると数か月かかることもあります。退去を考え始めた段階で契約書を確認し、少なくとも半年ほど前から準備を始めるのが安心です。

Q. 貸主が指定する業者の見積もりが高いと感じたら、どうすればよいですか？
契約で貸主指定の業者に依頼することが定められている場合でも、工事の範囲や数量、単価の内訳を出してもらい、内容を確認することはできます。範囲が契約で定めた原状回復を超えていないか、仕上がりの程度が適切かを確認し、疑問があれば貸主と相談しましょう。

Q. 解約の予告期間を過ぎてから退去を決めた場合はどうなりますか？
契約で定められた予告期間に足りない分の賃料を負担することになるのが一般的です。解約の時期は、予告期間と原状回復工事にかかる期間の両方を考えて決めましょう。

Q. 敷金は全額返ってきますか？
敷金からは、未払いの賃料や、借主が負担すべき原状回復の費用などが差し引かれます。差し引かれる金額が大きい場合は、内訳を確認し、契約書の内容と照らし合わせてください。

Q. 移転先の工場・倉庫探しも相談できますか？
はい。倉庫・工場買取センターでは、工場・倉庫の売却や賃貸のご相談を、工場・倉庫の取引に強い提携先の専門業者にお繋ぎしています。移転先探しや、自社で所有する工場・倉庫の売却をご検討の場合も、お気軽にご相談ください。

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まとめ

賃貸工場・倉庫を退去するときは、借主が取り付けた機械や設備を撤去し、借りた後に生じた損傷を元に戻す原状回復が必要です。民法では通常の損耗や経年変化は対象外とされていますが、工場・倉庫では契約書の特約によって、通常の損耗やスケルトン返しまで借主が負担するケースも多くあります。まずは契約書と入居時の状態を確認し、貸主と範囲を決めたうえで、機械の行き先を早めに決めることが、費用と日程を抑える第一歩です。機械はまとめて売却すると負担を抑えやすくなります。本記事は一般的な解説であり、個別の判断は契約内容によって異なるため、必要に応じて弁護士など専門家にもご確認ください。移転先の工場・倉庫探しや、所有する工場・倉庫の売却をお考えの方は、まずはお気軽に無料相談フォームよりお問い合わせください。