境界があいまいな工場・倉庫の売却｜測量と隣地とのトラブル

長年使ってきた工場や倉庫を売ろうとしたとき、「隣の土地との境界がどこなのか、はっきりしない」という問題に気づくことがあります。境界杭（境界標）が見当たらない、昔の測量図しかない、フェンスやブロック塀がどちらの土地に建っているのか分からない。こうした状態は、古い工場や倉庫ではめずらしくありません。

境界があいまいなままでも、売却がまったくできないわけではありません。ただし、買主から境界をはっきりさせるよう求められることが多く、そのためには測量や隣地所有者の立会いが必要になります。準備に時間がかかるため、売却を考え始めた段階で境界の状態を確認しておくことが大切です。本記事では、境界があいまいになる理由、売却で境界が問題になる理由、測量の種類と流れ、隣地とのトラブルの例と解決方法、売却の進め方を分かりやすく解説します。あわせて、近隣への配慮が工場の閉鎖そのものにも関わるという、機械買取の現場での実例もご紹介します。

工場・倉庫の境界があいまいになりやすい理由

住宅地の小さな土地に比べて、工場や倉庫の土地は境界があいまいになりやすい傾向があります。主な理由は次のとおりです。

昔の測量の精度が低かった

土地の登記簿に記載されている面積や、法務局にある図面の多くは、古い時代の測量をもとにしています。当時の測量は今ほど正確ではなかったため、登記簿の面積と実際の面積が違っていたり、図面の形が現地と合わなかったりすることがあります。戦後まもなく、あるいは高度経済成長期に建てられた工場では、この食い違いが大きいケースもあります。

境界杭がなくなっている

境界の目印となる境界杭やプレートは、長い年月の間に、工事や車両の出入り、舗装のやり直しなどでなくなったり、動いてしまったりすることがあります。工場や倉庫ではトラックやフォークリフトの出入りが多く、敷地のコンクリート舗装を何度もやり直していることもあるため、杭が埋もれたり壊れたりしやすい環境です。

増築や塀の設置を繰り返してきた

事業の拡大にあわせて建物を増築したり、資材置き場をつくったり、フェンスを付け替えたりしているうちに、どこまでが自分の土地なのか分かりにくくなることがあります。隣の会社と「このくらいで」と口約束で塀を建てたまま、書面に残していないケースもあります。代替わりして当時を知る人がいなくなると、経緯をたどるのはさらに難しくなります。

隣地や道路・水路の状況が変わった

隣の土地の所有者が何度も変わっていたり、相続で所有者が複数に分かれていたりすると、境界について話し合う相手を探すだけでも時間がかかります。また、工場の敷地は道路や水路、里道（昔の道）と接していることも多く、こうした公共の土地との境界も確認が必要になります。

売却で境界が問題になる理由

境界がはっきりしていないと、売却のさまざまな場面で支障が出ます。

買主が境界の明示を求める

不動産の売買では、売主が買主に境界を示すこと（境界の明示）が一般的に求められます。とくに事業用の土地を買う会社は、建物の建て替えや増築、融資の担保評価などのために、正確な面積と境界を必要とします。境界がはっきりしないままでは、買主が購入をためらったり、価格の交渉材料にされたりすることがあります。

面積が変わると価格が変わる

工場や倉庫の土地は面積が大きいため、測量した結果、登記簿の面積と実際の面積が少し違うだけでも、金額の差が大きくなることがあります。後で面積が足りないことが分かると、トラブルの原因になります。売却後に面積や品質の食い違いが見つかった場合の責任については、工場・倉庫の売却後に欠陥が見つかったら？契約不適合責任の基本もあわせてご覧ください。

越境物があると引き渡し後にもめる

自分の建物の屋根やひさし、塀、配管などが隣の土地にはみ出している、あるいは隣の土地の塀や樹木の枝がこちらに入り込んでいる状態を「越境」といいます。越境をそのままにして売ると、買主と隣地所有者の間で将来トラブルになるおそれがあるため、買主は越境の有無とその扱いを気にします。

分筆や登記の手続きができない

広い工場用地の一部だけを売りたい場合は、土地を分ける「分筆」の登記が必要です。また、登記簿の面積を実際の面積に直す「地積更正」の登記をすることもあります。こうした登記では、一般的に隣地との境界が確認できていることが前提になるため、境界が決まらないと手続きを進めにくくなります。

「筆界」と「所有権界」の違い

境界の話を理解するうえで、知っておきたい言葉が二つあります。

一つ目は「筆界（ひっかい）」です。土地が登記されたときに定められた、土地と土地の公的な区切りのことで、不動産登記法に定義があります。筆界は公的なものなので、隣の土地の所有者同士が話し合っても動かすことはできません。

二つ目は「所有権界」です。こちらは、どこまでを誰が所有しているかという、所有権の範囲の区切りです。通常は筆界と一致しますが、隣の人と土地の一部を売り買いしたのに登記をしていない場合や、長い間他人の土地を使い続けて時効が問題になる場合などには、筆界と所有権界がずれることがあります。

境界のトラブルでは、「登記上の境はどこか（筆界）」と「実際に誰がどこまで持っているか（所有権界）」が混ざって議論されることがよくあります。どちらの問題なのかによって、使える解決方法が変わるため、専門家に相談するときはこの区別を意識しておくと話が早く進みます。

境界をはっきりさせる測量の種類

境界を確認するための測量には、いくつかの種類があります。

現況測量

今ある塀や建物、杭などをもとに、土地のおおよその形と面積を測る測量です。隣地所有者の立会いは必要ないため、比較的短い期間と費用で行えます。ただし、境界を確定させるものではないため、売却の場面では「おおよその面積を知るため」の参考資料という位置づけになります。

確定測量（境界確定測量）

隣地のすべての所有者に立ち会ってもらい、境界の位置をお互いに確認したうえで行う測量です。確認した境界については、隣地所有者と「境界確認書（筆界確認書）」を取り交わし、境界杭を設置します。道路や水路などの公共の土地と接している場合は、役所との境界確認（官民境界の確定）も必要です。売却の場面で買主から求められることが多いのは、この確定測量です。

費用と期間の目安

確定測量の費用や期間は、土地の広さ、隣地の数、官民境界の有無、過去の資料の有無などによって大きく変わります。一般的には現況測量より費用がかかり、期間も数か月単位になることが多いです。隣地所有者が多い、所有者が見つからない、役所との協議に時間がかかるといった場合は、さらに長引くこともあります。正確な金額と期間は、土地家屋調査士に見積もりを依頼して確認しましょう。測量を含めた売却費用の全体像は、工場・倉庫の売却にかかる費用の内訳｜仲介手数料・測量・解体まで解説で詳しく解説しています。

確定測量の主な流れ

確定測量は、一般的に次のような流れで進みます。依頼先は、土地の測量と表示に関する登記の専門家である土地家屋調査士です。

1. 資料調査：法務局で登記簿、公図、地積測量図などを取り寄せ、役所で道路や水路の資料を調べます。
2. 現地測量：現地にある杭や塀、建物の位置を測り、資料と照らし合わせて境界の候補となる位置を計算します。
3. 官民境界の確認：道路や水路と接している場合は、役所に申請して境界の確認を受けます。
4. 隣地所有者の立会い：隣地の所有者に現地に来てもらい、境界の位置を確認します。
5. 境界確認書の取り交わし・境界杭の設置：合意した境界について書面を取り交わし、杭を設置します。
6. 必要に応じて登記：面積を直す地積更正登記や、土地を分ける分筆登記を行います。

この流れのなかで、とくに時間がかかりやすいのは「官民境界の確認」と「隣地所有者の立会い」です。売却の予定が決まってから慌てて依頼すると、引き渡しの時期に間に合わないこともあるため、早めに着手しておくのが安心です。

隣地とのトラブルの例と解決方法

境界をめぐって、隣地との間で次のような問題が起こることがあります。

立会いに応じてもらえない・所有者が分からない

隣地所有者との関係が悪い、遠方に住んでいる、相続で所有者が多数に分かれている、そもそも所有者の所在が分からないといった理由で、立会いが進まないことがあります。まずは測量を依頼した土地家屋調査士を通じて、丁寧に事情を説明し、協力をお願いするのが基本です。

境界の位置について意見が合わない

「塀の中心が境界だ」「いや、塀は全部うちの土地に建っている」というように、境界の位置について双方の主張が食い違うことがあります。このような場合は、古い測量図や登記資料、境界杭の跡などの客観的な資料をもとに話し合います。話し合いで解決しないときは、次のような手段があります。

筆界特定制度

筆界特定制度は、土地の所有者などの申請にもとづいて、法務局の筆界特定登記官が、外部の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて筆界の位置を特定する制度です。裁判よりも費用や手間をおさえやすく、隣地所有者の同意がなくても申請できるのが特徴です。ただし、特定するのはあくまで公的な境である「筆界」であり、所有権の範囲を決めるものではありません。また、後で裁判で筆界を確定する判決が出た場合は、その判決と食い違う範囲で筆界特定は効力を失います。

ADR（裁判外の話し合いによる解決）と裁判

各地の土地家屋調査士会などでは、弁護士と土地家屋調査士が間に入って話し合いによる解決を手伝う「境界問題相談センター」などのADR（裁判外紛争解決手続）を設けているところがあります。それでも解決しない場合は、裁判所に筆界の確定を求める訴え（筆界確定訴訟）や、所有権の範囲を争う訴訟を起こすことになります。裁判は時間も費用もかかるため、売却の時期が決まっている場合は、あまり現実的ではないこともあります。

越境物の扱い

塀や屋根、配管などの越境が見つかった場合、すぐに撤去できればよいのですが、工場の建物の一部が越境しているときなど、撤去が難しいこともあります。その場合は、隣地所有者との間で「越境していることを確認し、将来建て替えるときに越境を解消する」といった内容の覚書（合意書）を交わしておくことが一般的です。買主にとっても、覚書があるかどうかで安心感が大きく変わります。

なお、隣の土地の樹木の枝が越境している場合は、2023年4月施行の改正民法により、竹木の所有者に枝を切るよう求めても相当の期間内に切らないときや、所有者が分からないときなどには、土地の所有者が自分で切り取れるようになりました。また、境界の調査や測量のために必要な範囲で隣地を使用できる旨の規定も見直されています。ただし、実際に適用できるかどうかは状況によりますので、専門家に確認したうえで対応しましょう。

境界杭を勝手に動かさない

「杭がずれている気がする」と思っても、自分の判断で境界杭を動かしたり抜いたりしてはいけません。境界標を損壊・移動・除去するなどして境界を分からなくすることは、刑法の境界損壊罪にあたるおそれがあります。杭の位置に疑問があるときは、必ず土地家屋調査士に相談しましょう。

境界の問題は、工場の閉鎖そのものにも影響する

境界の確認では、隣地所有者に協力をお願いする場面が何度も出てきます。工場や倉庫の売却では、建物や土地だけでなく、中にある機械や設備の撤去も進めることが多く、ここでも近隣との関係が大切になります。

接道や搬出条件が建物の売却に与える影響については、再建築不可・接道が悪い工場は売却できる？売却時の注意点と対処法でも解説しています。

境界があいまいな工場・倉庫を売却する進め方

まずは手元の資料を確認する

最初に、売買契約書、昔の測量図、境界確認書、建築確認の図面など、手元にある資料を探してみましょう。法務局で地積測量図が取れるかどうか、現地に境界杭が残っているかどうかも確認します。資料がそろっていれば、確定測量の手間や期間を短くできることがあります。

確定測量をしてから売る

もっとも一般的なのは、売主が確定測量を行い、境界と面積をはっきりさせてから売る方法です。買主は安心して購入でき、価格の交渉でも不利になりにくくなります。測量費用は売主が負担するケースが多いため、売却の計画に費用と期間を組み込んでおきましょう。

「公簿売買」と「実測売買」

土地の売買には、登記簿の面積で価格を決める「公簿売買」と、実際に測った面積で価格を決める「実測売買」があります。実測売買では、契約時点では登記簿の面積で仮に価格を決め、引き渡しまでに測量した結果に応じて差額を精算する方法もあります。どちらの方法をとるかは、買主との話し合いで決めます。公簿売買にする場合でも、後で面積の違いをめぐってもめないよう、契約書で面積の違いをどう扱うかを明確にしておくことが大切です。

境界が確定していなくても検討してくれる買主を探す

隣地との話し合いが長引いているなど、確定測量が難しい事情がある場合でも、不動産会社などの買主によっては、現状のままで購入を検討してくれることがあります。その場合、境界を確定させる手間やリスクを買主が引き受けるため、価格や条件に反映されるのが一般的です。売却を急ぐ事情がある場合は、こうした選択肢も含めて検討するとよいでしょう。買取と仲介の違いについては、工場・倉庫を「買取」と「仲介」で売る違いとは？スピード重視なら買取が有利な理由をご覧ください。

買主には分かっていることを正直に伝える

境界がはっきりしていないこと、越境があること、隣地との間で話し合い中であることなどは、分かっている範囲で買主に正直に伝えましょう。知っていたのに伝えなかった場合、売却後に大きなトラブルに発展するおそれがあります。

よくある質問

Q. 境界杭が一部しか見つかりません。売却できますか？
売却すること自体は可能です。ただし、買主から境界の明示を求められることが多いため、土地家屋調査士に相談して、杭を復元するか確定測量を行うかを検討するのが一般的です。

Q. 隣地の所有者と仲が悪く、立会いをお願いしにくいです。
土地家屋調査士に間に入ってもらい、測量の目的や内容を丁寧に説明してもらうとよいでしょう。どうしても協力が得られない場合は、隣地所有者の同意がなくても申請できる筆界特定制度の利用も考えられます。

Q. 確定測量にはどのくらい時間がかかりますか？
土地の広さや隣地の数、官民境界の有無などによって大きく変わりますが、数か月単位になることが多いです。所有者の調査や役所との協議に時間がかかると、さらに長引くこともあります。

Q. 測量費用は売主と買主のどちらが負担しますか？
法律で決まっているわけではなく、売主と買主の話し合いで決めます。実務では、売主が確定測量を行い、その費用を負担するケースが多く見られます。

Q. 登記簿の面積と実際の面積が違っていました。どうすればいいですか？
測量の結果をもとに、地積更正の登記を行うことができます。売買の際には、登記簿と実際の面積のどちらで価格を決めるのか、違いがあった場合にどう精算するのかを、契約書で明確にしておきましょう。

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まとめ

古い工場や倉庫では、昔の測量の精度、境界杭の紛失、増築や塀の設置などによって、隣地との境界があいまいになっていることがよくあります。境界がはっきりしないと、買主が購入をためらったり、面積や越境をめぐって売却後にトラブルになったりするおそれがあります。売却を考え始めたら、まず手元の資料と現地の境界杭を確認し、土地家屋調査士に相談して確定測量を進めましょう。隣地と意見が合わない場合は、筆界特定制度やADRといった方法もあります。確定測量には数か月かかることが多いため、機械や設備の撤去の段取りとあわせて、早めに準備を始めることが大切です。境界の手続きや法律の扱いの詳細は、土地家屋調査士や弁護士などの専門家にご確認ください。境界があいまいな工場・倉庫の売却をお考えの方は、まずはお気軽に無料相談フォームよりお問い合わせください。